Головні новини

Покупців житла попередили про фінансові ризики

Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку повідомляє про ризики покупців майнових прав на об’єкти житлового будівництва, які виникають при оформленні форвардних контрактів.

Про це повідомляє прес-служба НКЦПФР.

Покупці нерухомості у забудовників за допомогою форвардних контрактів несуть ризики. Інвестор, який купує форвардний контракт, не може повною мірою розраховувати на повернення своїх коштів після розриву договору. «Покупець також може нести ризики донарахування податків, а значить, збільшення своїх витрат», — попереджає біржовий регулятор.

При цьому у НКЦПФР немає інструментів для захисту прав інвесторів, які купили форвардний контракт на майнові права на нерухомість. «Покупець підписує контракт/договір без участі професійних учасників фондового ринку, що також зменшує захист його прав», — підкреслили в нацкомісії.

Базовим активом форвардних контрактів, в більшості випадків, є майнові права на житлове приміщення, яке стане об’єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку.

З допомогою продажу покупцям форвардних контрактів забудовник оптимізує податки, оскільки зазначені операції не є об’єктом оподаткування згідно з Податковим кодексом.

Інвестор, купуючи форвардний контракт (базовим активом якого є майнові права), набуває у власність майнові права, на підставі яких у подальшому має право отримати у власність житлове приміщення, наприклад, квартиру.

Особливостями такої схеми продажу нерухомості є укладення низки договорів:

1. Форвардний контракт, який укладається між забудовником та компанією з управління активами (КУА), яка діє в інтересах інституту спільного інвестування (ІСІ) на товарній біржі.

2. Договір купівлі/продажу деривативу (форвардного контракту), який укладається між КУА і покупцем (фізичною особою).

3. Договір купівлі/продажу майнових прав, який укладається між забудовником і покупцем-фізичною особою.

Сплачені покупцем — фізичною особою за цими договорами засоби поділяються на дві частини, тобто спочатку він купує форвардний контракт і платить КУА, а потім – купує майнові права у забудовника.

Виникають такі ризики при купівлі форвардних контрактів та майнових прав на житлові приміщення з участю КУА:

1) Неможливість повернення в повній мірі сплачених коштів (у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав), оскільки умови форвардного контракту виконані (контракт поставлений у термін). Покупець матиме можливість повернути кошти, сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав.

2) Ризик збільшення ціни на житлове приміщення, оскільки в разі невизнання форвардного контракту активом ІСІ з боку податкових органів можливо донарахування податків.

3) Відсутність спеціального законодавства по контролю за випуском і обігом форвардних контрактів на відміну від інших фінансових інструментів, зокрема, облігацій.

У зв’язку з відсутністю належного регулювання товарних бірж, ціноутворення форвардних контрактів може бути необ’єктивним.

Покупець, який уклав форвардний контракт з КУА, є лише стороною угоди, а не інвестором ІСІ, а, отже, у комісії відсутні важелі впливу щодо захисту прав такої фізособи.

«>

20.02.2019
16:51
Источник

Click to comment

Оставить комментарий

Популярные новости

To Top